Immobilien-Compass: Marktrückblick 2025 Leichte Erholung im neuen Zinsumfeld

Die wichtigsten Erkenntnisse 2025

• Sinkende Leit- und Wohnbaukreditzinsen führten zu einer spürbaren Belebung der Transaktionszahlen
• Wien und westliche Bundesländer treiben das Transaktionsvolumen deutlich an
• Wohnungen im Bestand profitieren, der Neubausektor bleibt strukturell unter Druck
• Eigennutzer und Investoren werden wieder aktiver
• Banken agieren weiterhin konservativ, trotz Ende der KIM-Verordnung
• Steigende Mieten und rückläufige Neubauzahlen verschärfen Angebotsknappheit in Ballungsräumen

Vorsichtige Stabilisierung 

Nach den massiven Marktverwerfungen infolge des rasanten Zinsanstiegs ab 2022 führten insbesondere die schnelle Verteuerung variabel verzinster Kredite, sinkende Leistbarkeit sowie eine ausgeprägte Zurückhaltung auf Käufer- und Verkäuferseite zu deutlichen Rückgängen bei Transaktionszahlen und Volumen. Mit der schrittweisen Senkung der Leitzinsen und Wohnbaukreditzinsen sowie dem Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 verbessert sich nun die Planbarkeit bei Finanzierungen spürbar. Angebot und Nachfrage nähern sich wieder an, die Marktaktivität nimmt moderat zu. Gleichzeitig bleiben strukturelle Herausforderungen bestehen, vor allem im Wohnungsneubau und im Mietsegment.

Gerald Stocker, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, bestätigt diese Entwicklung: „Nach den Einbrüchen der vergangenen Jahre zeichnet sich insgesamt für das Jahr 2025 eine vorsichtige Erholung des Wohnimmobilienmarktes ab. Sinkende Leit- und Hypothekarzinsen, das Auslaufen der KIM-Verordnung am 30.06.2025 und inflationsbedingt steigende Löhne haben die Nachfrage insbesondere bei gebrauchten Wohnimmobilien aufgrund günstigerer absoluter Preisniveaus belebt.“

Der Immobilien-Compass 2025 analysiert auf Basis aktueller Grundbuch- und Kaufvertragsdaten, wie Zinsentwicklung, Kreditstruktur und regulatorische Rahmenbedingungen das Marktgeschehen 2025 prägten und welche Tendenzen sich daraus für 2026 ableiten lassen.

Kaufverträge zu Kredit- und Leitzins

Die Anzahl der Kaufverträge, im Vergleich zu Kredit- und Leitzins pro Quartal, zeigt die enge Wechselwirkung zwischen Zinsentwicklung und Transaktionsgeschehen am österreichischen Immobilienmarkt. Nach dem rasanten Zinsanstieg 2022 und der Einführung der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen) stieg der EZB-Leitzins innerhalb kurzer Zeit von 0 % auf ca. 4,5 % während die durchschnittlichen Kreditzinsen in der Wohnbauförderung von etwa 1,5 % auf über 4 % stiegen. Mit der graduellen Zinssenkung seit Ende 2023 zeigt sich nun eine Trendwende. Der Leitzins liegt aktuell bei rund 2,5 %, die durchschnittlichen Kreditzinsen bei etwa 3,3 %. Gleichzeitig haben sich die Kaufvertragszahlen wieder auf rund 22.000 bis 23.000 pro Quartal erholt.

Der Speckgürtel-Effekt

Es zeigt sich eine klare Erholung in nahezu allen Bundesländern, jedoch mit deutlichen regionalen Unterschieden. Besonders stark fällt das Wachstum in Wien und in den westlichen Bundesländern aus: Das Volumen steigt in der Bundeshauptstadt von rund 7,7 Mrd. EUR im Jahr 2024 auf etwa 10,8 Mrd. EUR im Jahr 2025 (+ 41,8 %). Auch Tirol und Vorarlberg verzeichnen außergewöhnlich hohe Zuwächse. In Tirol steigt das Volumen von rund 3,0 auf 4,8 Mrd. EUR (+ 60,78 %). In Vorarlberg erhöht sich das Transaktionsvolumen von etwa 1,7 auf 2,7 Mrd. EUR (+ 59,93 %).

Solide Zuwächse zeigen sich ebenfalls in Salzburg von rund 2,4 auf 3,0 Mrd. EUR (+26,04 %) sowie in Oberösterreich mit einem Anstieg von 3,8 auf 4,6 Mrd. EUR (+21,58 %). Niederösterreich wächst moderat von etwa 5,2 auf 5,9 Mrd. EUR (+14,01 %). In der Steiermark steigt das Volumen von rund 3,1 auf 3,6 Mrd. EUR (+16,57 %). Kärnten verzeichnet mit dem Anstieg von 1,5 auf 1,7 Mrd. EUR (+12,59 %) ein eher verhaltenes Wachstum. Auch kleinere Märkte zeigen Dynamik: Im Burgenland steigt das Transaktionsvolumen von etwa 0,8 auf 1,1 Mrd. EUR (+33,46 %).

Urbanisierung setzt sich fort

Das Stadt-Land-Gefälle bleibt auch 2025 klar erkennbar. In Wien steigt die Anzahl der Kaufverträge nach dem Tiefpunkt von rund 8.000 im Jahr 2023 wieder auf etwa 12.000. In Niederösterreich erreichen die Städte 2025 rund 12.000 Verträge, während die ländlichen Regionen bei etwa 5.000 liegen. Auch in Oberösterreich zeigt sich die Erholung primär in den urbanen Zentren: Die Städte steigen von rund 8.000 im Jahr 2023 auf etwa 9.000 Verträge, während das Land bei rund 3.000 bis 4.000 liegt. 

Wer kauft 2025?

Die Altersverteilung zeigt eindeutige Schwerpunkte in der Lebensphase zwischen 30 und 49 Jahren, wobei sich je nach Immobilientyp unterschiedliche Muster ergeben. Beim Einfamilienhaus stellen Käufer zwischen 30 und 39 Jahren mit 32,9 % die größte Gruppe, gefolgt von den 40- bis 49-Jährigen mit 21,8 %. Auch die Altersgruppe 50 bis 59 Jahre ist mit 14,9 % stark vertreten. Jüngere Käufer zwischen 20 und 29 Jahren machen 12,6 % aus.

Bei Wohnungen ist die Altersstruktur etwas breiter verteilt. Hier liegen die 30- bis 39-Jährigen mit 28,9 % ebenfalls an erster Stelle, dicht gefolgt von den 40- bis 49-Jährigen mit 22,6 % und den 50- bis 59-Jährigen mit 18,3 %. Auffällig ist der höhere Anteil jüngerer Käufer: Die 20- bis 29-Jährigen stellen hier 15 %. Beim Grundstück zeigt sich ein anderes Bild. Zwar sind auch hier die 30- bis 39-Jährigen mit 23,4 % stark vertreten, doch die Gruppe der 50- bis 59-Jährigen erreicht ebenfalls 23,4 %. Die 60- bis 69-Jährigen kommen auf 15,8 %. Grundstückskäufe sind damit stärker in späteren Vermögensphasen angesiedelt.

Gerade die vergleichsweise hohe Beteiligung der 30- bis 39-Jährigen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern deutet darauf hin, dass verbesserte Finanzierungskonditionen und steigende Einkommen wieder Bewegung in den Eigennutzermarkt bringen. Gleichzeitig bleibt die Angebotsseite angespannt. Klaus Pfeiffer betont dazu: „Die letzten vier Jahre waren durch eine Preiskorrektur gekennzeichnet; mittlerweile liegen Angebot- und Nachfragepreise wieder näher beieinander. Banken fordern mitunter mehr Sicherheiten ein und sind in ihrer Bewertung konservativer.“

Klassiker Bauland für Wohnraum

Die Auswertung nach Hauptwidmung zeigt eine klare Dominanz des klassischen Baulands für Wohn- und Mischnutzung. Mit 65.988 Kaufverträgen und einem Transaktionsvolumen von 28,36 Mrd. EUR entfällt der mit Abstand größte Anteil des Marktes auf dieses Segment.

Deutlich dahinter folgt Bauland für Handel, Gewerbe und Industrie mit 4.014 Verträgen und einem Volumen von 3,79 Mrd. EUR. Trotz wesentlich geringerer Stückzahl zeigt sich hier ein vergleichsweise hohes Volumen pro Transaktion. Im Bereich Grünland – Freiland unbebaut wurden 4.547 Kaufverträge mit einem Gesamtvolumen von 1,07 Mrd. EUR verbüchert. Weitere Grünland-Transaktionen, etwa für Land- und Forstwirtschaft, machen 2.579 Verträge bei 0,51 Mrd. EUR aus.

Wohnungseinkäufe steigen, Grundstücke fallen

Die Entwicklung nach Immobilientyp zeigt eine klare Belebung im Wohnsegment. Die Anzahl der Wohnungskäufe steigt 2025 auf rund 42.000 Transaktionen (+18,51 %). Auch Doppel-, Reihen- und Einfamilienhäuser legen leicht zu (+4,23 %). Rückläufig ist hingegen der Bereich Grundstücke sowie Land- und Forstwirtschaft (- 13,35 %), was auf Zurückhaltung bei Neubauprojekten und steigenden Baukosten hindeutet. Das Wachstum konzentriert sich damit klar auf bestehende Wohnimmobilien.

Diese Dynamik spiegelt sich auch innerhalb Wiens wider. Besonders hohe Transaktionszahlen verzeichnen der 10. Bezirk mit rund 1.000 Kaufverträgen, der 22. Bezirk mit ebenfalls knapp 1.000 sowie der 3. Bezirk mit rund 800 Abschlüssen. Am unteren Ende liegen unter anderem der 1., 6., 7. und 8. Bezirk, jeweils mit deutlich unter 300 Transaktionen. Auffällig ist, dass sowohl klassische Gründerzeitbezirke als auch stark wachsende Außenbezirke zu den volumenstärksten Lagen zählen. Die Zahlen unterstreichen, dass der Markt 2025 primär vom Wohnungseigentum getragen wird, während der Neubausektor verhaltener bleibt. 

Ausblick Miete

Der Mietmarkt entwickelt sich zunehmend zum zentralen Spannungsfeld des österreichischen Wohnimmobilienmarktes. Während sich die Eigentumsnachfrage stabilisiert, bleibt das Angebot an neuen Mietwohnungen begrenzt, wodurch sich die strukturellen Engpässe 2026 weiter verschärfen könnten.

„Mieten stiegen österreichweit, in einigen Ballungszentren erheblich. Nicht zuletzt geht die Preisentwicklung auf eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, Bevölkerungswachstum und veränderte Lebensumstände, sowie ein verknapptes Angebot zurück. Punktuelle gesetzliche Eingriffe wie das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz werden zwar einen gewissen Effekt für Mieterinnen und Mieter haben, riskieren aber, weiteres Vertrauen von internationalen Investoren in den österreichischen Markt zu verspielen. Das wesentliche Zukunftsthema Dekarbonisierung, also die Sanierung von Wohnungen, rückt mit gedeckelten Mietzinsen ebenfalls in die Zukunft. Aktuell besteht großes Potential am Markt. Es liegt an der Bundesregierung, allen Beteiligten wieder Vertrauen in den Standort zur Erhöhung des Entwicklungs- und Transaktionsvolumens zu geben, was auch den Mieterinnen und Mietern zugutekommt. Alle Menschen müssen wohnen; die Schaffung des dafür erforderlichen Wohnraums muss oberste Priorität haben,“ so Klaus Pfeiffer, Partner bei Weber & Co. Rechtsanwälte

„Die Nachfrage im Bereich Wohnen verlagert sich zunehmend in Richtung Miete, bei steigenden Mietniveaus und zunehmendem Wohnungsmangel aufgrund geringerer Neubauzahlen, insbesondere bei Mietwohnungen in Ballungsräumen. Hohe Baukosten, aus Sicht der Bauträger schwierige Finanzierungsbedingungen, geforderte Vorverwertungsquoten sowie mangelnde Planungssicherheiten erschweren die Umsetzung neuer Projekte", ergänzt Gerald Stocker, Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger:

Privat mit Privat

Die Transaktionsstruktur 2025 zeigt ein klar differenziertes Bild zwischen Stückzahl und Kapitalvolumen. Den größten Anteil stellen Transaktionen zwischen Privaten dar: Mit 55.685 Kaufverträgen und einem Volumen von 16,03 Mrd. EUR bildet dieses Segment das Fundament des Marktes. Deutlich kapitalintensiver sind hingegen Transaktionen mit Unternehmensbeteiligung. Verkäufe von Unternehmen an Private erreichen bei 17.729 Verträgen ein Volumen von 10,14 Mrd. EUR. Noch stärker fällt die durchschnittliche Transaktionsgröße im rein unternehmerischen Bereich ins Gewicht: Zwar werden zwischen Unternehmen nur 3.668 Kaufverträge abgeschlossen, das Volumen liegt jedoch bei 6,32 Mrd. EUR. Transaktionen von Privaten an Unternehmen umfassen 4.698 Verträge mit einem Volumen von 2,87 Mrd. EUR und zeigen, dass auch institutionelle Investoren wieder verstärkt Bestandsobjekte erwerben.

(Einzige) Konstante: Schenkungen

Die Entwicklung der Gesamtverbücherungen im Grundbuch der letzten fünf Jahre zeigt einen klaren zyklischen Verlauf. Die Anzahl der Kaufverträge sinkt von rund 120.000 im Jahr 2021 auf etwa 72.000 im Jahr 2023, bevor sie sich 2024 und 2025 wieder erholt und zuletzt bei rund 88.000 bis 90.000 liegt. Ein ähnliches Muster zeigt sich bei den Pfandurkunden: Von etwa 130.000 Eintragungen 2021 fallen sie bis 2023 ebenfalls auf rund 72.000, steigen danach aber wieder auf rund 95.000 im Jahr 2025. Deutlich stabiler verlaufen hingegen andere Verbücherungsarten. Schenkungen bewegen sich über den gesamten Zeitraum relativ konstant zwischen rund 23.000 und 27.000 Eintragungen pro Jahr. Erbschaften liegen im Bereich von etwa 20.000 bis 23.000, während Tauschvorgänge nur wenige Tausend Fälle ausmachen. Diese Formen der Eigentumsübertragung reagieren kaum auf Zinsveränderungen und unterliegen stärker familiären oder strukturellen Faktoren.

Die parallele Entwicklung von Kaufverträgen und Pfandurkunden unterstreicht hingegen die enge Verbindung zwischen Finanzierungskosten und Marktaktivität. Mit steigenden Zinsen brechen nicht nur Transaktionen ein, sondern auch die kreditbezogenen Eintragungen im Grundbuch. 

Fazit 2025:

Der Immobilienmarkt 2025 steht klar im Zeichen einer vorsichtigen Erholung im neuen Zinsumfeld. Nach dem massiven Einbruch infolge des rasanten Zinsanstiegs ab 2022 stabilisieren sinkende Leit- und Wohnbaukreditzinsen sowie das Auslaufen der KIM-Verordnung die Finanzierungssituation und führen zu einer spürbaren Belebung bei Kaufverträgen und Transaktionsvolumen. Besonders im Bestand, vor allem bei Wohnungen, zieht die Nachfrage wieder an, während der Neubausektor weiterhin unter hohen Baukosten, restriktiver Kreditvergabe und regulatorischen Unsicherheiten leidet. Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage zunehmend in Richtung Miete, was in Ballungsräumen zu steigenden Preisen und strukturellen Engpässen führt. Die Aussagen der Experten unterstreichen, dass sowohl Eigennutzer als auch Investoren wieder aktiver werden, Banken jedoch vorsichtiger agieren und Angebot sowie Leistbarkeit im Neubau weiterhin limitierende Faktoren bleiben. Für 2026 deutet vieles auf eine weitere moderate Erholung hin – vorausgesetzt, das Zinsumfeld bleibt stabil und die politischen Rahmenbedingungen fördern Investitionen und Wohnraumschaffung.