Immobilien-Compass: Marktrückblick 2024 Fundierte Einblicke in Grundbuch, Kaufvertragsdaten & Share Deals

Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren veränderten Rahmenbedingungen ausgesetzt: Wirtschaftliche Unsicherheiten, steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien durch die KIM-Verordnung, brachten nach dem Allzeithoch von 2021 einen kräftigen Rückgang an Immobilienkäufen. Gleichzeitig rücken Share Deals auf Grund aktueller politischer Entwicklungen verstärkt in den Fokus.  

Doch wie signifikant hat sich der Markt tatsächlich verändert? Welche Zahlen sind belastbar und bieten eine fundierte Grundlage für Analysen und Entscheidungen? Die Compass-Gruppe steht für verlässliche Wirtschaftsinformationen und hat in Zusammenarbeit mit der DataScience Service GmbH, eine tiefgehende Analyse entwickelt, die Grundbuch-, Firmenbuch- und Kaufvertragsdaten gezielt miteinander verknüpft. Diese Kombination schafft eine umfassende Transparenz über Marktbewegungen und Eigentumsübertragungen, insbesondere bei schwer erfassbaren Transaktionen wie Share Deals. Der gemeinsame Rückblick liefert erstmalig präzise und exklusive Daten und bietet damit eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für alle Akteure der Immobilienbranche.

Rückgang setzt sich fort

Auch im letzten Jahr lässt sich anhand der Anzahl von Kaufverträgen im Grundbuch österreichweit ein Rückgang erkennen, wenngleich auf einem moderateren Niveau: Das Transaktionsvolumen an Immobilienkäufen 2024 liegt mit Stichtag 18.02.2025 bei 24,1 Mrd. EUR (-0,7 % zum Vorjahr) mit 65.281 Kaufverträgen (-7,1 % zum Vorjahr). 

Wenn man das Transaktionsvolumen der letzten 5 Jahre am österreichischen Markt betrachtet, erkennt man, im Jahr 2021 ein Hoch und in den darauffolgenden Jahren einen kontinuierlichen Rückgang bis 2023.

Entwicklung des Transaktionsvolumens in den Bundesländern

Im direkten Vergleich des Transaktionsvolumens von 2023 zu 2024 zeigt sich ein differenziertes Bild: Während das Burgenland (-13,6 %), Kärnten (-11 %), Oberösterreich (-10,3 %), Salzburg (-3,4 %), Steiermark (-15,5 %) und Tirol (-9,4 %) weiterhin rückläufige Tendenzen aufweisen, entwickeln sich Niederösterreich, Vorarlberg und Wien durchwegs positiv. Der Anstieg fällt in Niederösterreich (+5,1 %) und in Vorarlberg (+7,1 %) moderat aus. Wien (+15,9 %) sticht mit einem beeindruckenden Plus von rund 5,74 Mrd. EUR auf 6,65 Mrd. EUR hervor. Mit Blick auf den Gesamtmarkt 2024 bleibt das Transaktionsvolumen auf nahezu konstantem Niveau im Vergleich zum Vorjahr (-0,7 %).  

Stadt-Land-Gefälle in Österreich

Betrachtet man das Stadt-Land-Gefälle im Jahr 2024 (Klassifikation nach Statistik Austria), so zeigt sich bei den wichtigsten Wohnimmobilientypen – Wohnung, Einfamilienhaus sowie Doppelhaushälfte/Reihenhaus – ein nahezu unverändertes Bild im Vergleich zum Vorjahr.

Die Anzahl der Kaufverträge sowie die Aufteilung auf urbane und ländliche Gebiete bleiben de facto konstant. Auch im Jahr 2024 weisen somit das Burgenland (Stadt/Land-Verhältnis: 1 zu 8,6) und Vorarlberg (Stadt/Land-Verhältnis: 3,7 zu 1) das größte Stadt-Land-Gefälle auf. Wien, als urbanes Großzentrum, ist bei dieser Auswertung vernachlässigbar.

Flächenwidmungsdaten in Österreich

Ein weiterer entscheidender Faktor für die Bewertung von Immobilien ist die Flächenwidmung, da sie sowohl den Kaufpreis als auch die Nutzung maßgeblich beeinflusst. Die aktuellen Entwicklungen zeigen klare Tendenzen. Bezogen auf das Transaktionsvolumen 2024 zeigt sich ein deutliches Bild, Bauland – Wohngebiet (44,5%) und Bauland – Mischnutzung/Kerngebiet (32,3%) dominieren, Bauland – Gewerbe und Handel (6,3%) sowie Bauland – Betriebsgebiet (4,3%) folgen mit deutlichem Abstand.  

Kaufverträge nach den wichtigsten Immobilientypen

Die Anzahl der Kaufverträge im Jahr 2024 zeigt je nach Immobilientyp unterschiedliche Entwicklungen im Vergleich zu 2023. Während Wohnungen einen leichten Anstieg um 3,1 % verzeichnen (30.425 Kaufverträge gegenüber 29.520 im Vorjahr), gehen die Transaktionen in anderen Bereichen teils deutlich zurück.

Bei Grundstücken sowie Land- und Forstwirtschaft sinkt die Zahl der Kaufverträge um 15,9 % auf 12.252 deutlich. Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Kleingärten verzeichnen einen moderateren Rückgang von 6,4 % und kommen auf 13.573 Transaktionen. Besonders stark betroffen sind Sonstige Immobilien, die mit 9.031 Verträgen einen Rückgang von 24,4 % im Vergleich zu 2023 aufweisen. 

Mit Blick auf Wien wurden die meisten Wohnimmobilien-Kaufverträge in den Bezirken Favoriten (10.), Donaustadt (22.) und Ottakring (16.) abgeschlossen. Die geringste Anzahl an Transaktionen wurde hingegen in der Inneren Stadt (1.), der Josefstadt (8.) und Neubau (7.) registriert.

Altersverteilung bei Käufen und Verkäufen von Immobilien

Vergleicht man die Immobilientypen nach Altersgruppen, zeigt sich sowohl bei den Verkäufern als auch bei den Käufern eine erwartbare Tendenz: Verkäufer stammen überwiegend aus älteren, Käufer hingegen aus jüngeren Altersgruppen - unabhängig vom Immobilientyp. Auffällig ist, dass bei Verkäufern im hohen Alter (70-79) überproportional viele Grundstücke (Anteil von 4,2% an den Grundstücktransaktionen) im Vergleich zu Wohnungen (2,9% Anteil) und Einfamilienhäusern (2,2% Anteil) erworben werden.

Hot Spots nach Transaktionsvolumen und Anzahl Kaufverträge

Bei den Straßen mit dem höchsten Transaktionsvolumen und der größten Anzahl an Kaufverträgen liegt die Laxenburger Straße in Wien-Favoriten (10. Bezirk) klar an der Spitze. Mit einem Transaktionsvolumen von über 250 Mio. Euro und rund 100 Kaufverträgen führt sie beide Rankings an.

Transaktionen von Privatpersonen und Unternehmen

Transaktionen unter Privaten dominieren den Immobilienmarkt: Mit 43.502 Verkäufen zwischen Privatpersonen wurde ein Gesamtvolumen von rund 11,39 Mrd. EUR umgesetzt. Unternehmen, die an Private verkaufen, folgen mit 12.427 Transaktionen und einem Wert von knapp 5 Mrd. EUR.  

Verkäufe zwischen Unternehmen finden mit 2.578 Transaktionen zwar deutlich seltener statt, erzielen dennoch ein überproportional hohes Transaktionsvolumen von mehr als 4,62 Mrd. EUR.  

Eigentumswechsel im Fokus: Rückgang bei Pfandurkunden, stabile Schenkungen & Erbschaften 

Betrachtet man abseits der Kaufverträge weitere Verbücherungen im Grundbuch, die mit einem Eigentumsübergang in Verbindung stehen, ist speziell im Bereich der Pfandurkunden (-37,96 % im Vergleich zum Allzeithoch 2021) ein anhaltender Rückgang zu erkennen.

Schenkungen (25.804 Verbücherungen) und Erbschaften (24.097 Verbücherungen) befinden sich auf einem sehr ähnlichem Niveau und weisen in den letzten fünf Jahren kaum Schwankungen auf. 

Vernetzte Daten - Share Deals 2024

Angesichts aktueller politischer Entwicklungen ist die Bedeutung von Share Deals für den Immobilienmarkt unbestritten. Das neue Regierungsprogramm (Stand 27.02.25) sieht vor, steuerliche Umgehungsmöglichkeiten in diesem Bereich einzuschränken, indem beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen eine Zusammenrechnung über verbundene Unternehmen erfolgen soll. Doch wann spricht man von einem Share Deal und wo liegt das zentrale Problem, diesen zu erkennen? 

Ein Share Deal bezeichnet eine Form des Immobilienerwerbs durch ein Unternehmen, bei der nicht die Immobilie selbst übertragen wird, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die diese Immobilie besitzt.

Das zentrale Problem besteht in der Identifikation von Share Deals, da diese Eigentumsübertragungen nicht im Grundbuch aufscheinen und somit für herkömmliche Auswertungen unsichtbar bleiben. Eine Erfassung ist nur über das Firmenbuch möglich, indem relevante Änderungen in der Gesellschafterstruktur analysiert und in weiterer Folge mit den Grundbuchdaten verknüpft werden. Erst dann lassen sich potenziell steuerrelevante Share Deals aufdecken.

Ausgehend von der Gesamtzahl der 2024 immobilienbesitzenden Unternehmen wurden insgesamt 1.082 Unternehmen bzw. 7.742 Grundstücke identifiziert, die direkt von einem Share Deal betroffen waren (> 0% Anteilsübertragung). Von einem Share Deal mit mehr als 25 % Anteilsübertragung waren 887 Unternehmen bzw. 4.325 Grundstücke betroffen und Share Deals mit mehr als 50 % Anteilsübertragung entsprechen 684 Unternehmen bzw. 3.240 Grundstücken.

Betrachtet man die Gruppe der aktuell grunderwerbssteuerpflichtigen Unternehmen, also jene mit einer Anteilsübertragung von mehr als 95 % im Rahmen eines Share Deals, wurden 278 Unternehmen bzw. 1.022 Grundstücken identifiziert. 

Der Bundesländervergleich der Grundstücke zeigt deutliche Unterschiede in der Verteilung der Share Deal-Transaktionen. Während Wien in allen Anteilsbereichen erwartungsgemäß hohe Grundstückszahlen verzeichnet, liegen die Spitzenwerte in anderen Bundesländern. Niederösterreich führt mit insgesamt 1.007 Grundstücken die Rangliste der Share Deal-Transaktionen mit Anteilsübertragungen von mehr als 0 % an. In den höheren Anteilskategorien übernimmt Oberösterreich die Führung: > 25% (1.160 Grundstücke), > 50% (620 Grundstücke) und > 95% (195 Grundstücke).

Zum Immobilien-Compass 2024

Der Immobilien-Compass basiert auf der umfassenden Analyse von Grundbuch- und Kaufvertragsdaten aus den öffentlichen Registern der Republik. Ergänzt durch weitere Quellen wie dem Firmenbuch oder Flächenwidmungsplänen, wird ein innovativer Marktüberblick zu Immobilientransaktionen ermöglicht. Die Compass-Gruppe steht für verlässliche Wirtschaftsinformationen und hat in Zusammenarbeit mit der DataScience Service GmbH ein System entwickelt, um marktrelevante Daten intelligent zusammenzuführen. Dadurch werden Eigentumsübertragungen transparenter und bisher nicht erfassbare Transaktionen wie Share Deals nachvollziehbar. Diese Informationen bilden eine fundierte Entscheidungsbasis für Unternehmen, Investoren und Analysten und tragen zu einem präzisen Verständnis des österreichischen Immobilienmarktes bei.

Alle Angaben trotz größter Sorgfalt ohne Gewähr.